Laki muutostöistä talonyhtiössä

Useille on hieman epäselvää, mitä remontteja talonyhtiössä saa ylipäätänsä tehdä itse, keneltä siihen tulee pyytää luvat ja mitkä ovat esimerkiksi osakkaan oikeudet remonttien teettämisessä. Koitan tässä nyt valaista asiaa parhaani mukaan selventämällä asunto-osakeyhtiölaki helppo tajuisempaan muotoon.

Jaan ohjeistukset kahtia pintaremontteihin ja talonyhtiön rakenteisiin vaikuttaviin remontteihin, koska talonyhtiö omistaa rakennuksesta kaikki runkorakenteet ja ulkokuoren, eli siis seinistä maali/laattakerroksen alla olevan osan sekä ikkunat yms. Kun taas itse saat hallita vain tätä pintakerrosta eli lattian pintamateriaalia, maalipintoja, laatoituksia, keittiökalusteita yms. Näiden pintaremonttien osalta käytetään usein kevyehköä ilmoitusmenettelyä, jossa talonyhtiö haluaa vain tietää, että mitä tehdään ja kuka tekee. Kun taas rakenteiden muuttamiseen talonyhtiö asettaa enemmän vaatimuksia niin suunnittelulle, luville kuin toteuttajillekkin.

Pintaremontit

Osakkaalla on siis oikeus teettää huoneistossaan remontteja eli muutostöitä, jotka kohdistuvat pintarakenteisiin. Näitä ovat esimerkiksi lattiamateriaalin vaihto, keittiöremontti, kylpyhuoneen kaakelien vaihto eli ns. kylpyhuoneremontti, seinien sekä kattojen tasoituksia ja maalauksia, väliovien vaihtoa. Näiden töiden hyväksyntä menee pääosin ilmoitusmenettelynä, eli isännöitsijälle ilmoitetaan mitä halutaan tehdä ja kuka nämä työt tekee.

Ilmoituksen on yleensä sisällettävä tiedot työn suorittajista työlajeittain eli esimerkiksi remonttityöt sinä itse/remonttiyritys Remonttilafka Oy, sähkötyöt Sähköliike N.N Oy ja putkityöt Putki-ABC Oy. Lisäksi kun tehdään vesieristyksiä niin isännöitsijä tyypillisesti vaatii tietää etukäteen vesieristäjän nimen ja tämän vesieristyssertifikaatin numeron, sekä asettaa vielä lisäehdoksi, että isännöitsijän valtuuttama tarkastaja suorittaa vesieristystarkastuksen. Tällä varmistetaan, että isännöitsijä/talonyhtiö voi olettaa että työt tulevat tehdyksi asianmukaisesti etenkin rakennuksen toiminnan kannalta olennaisilta osin eli sähköjen, putkitöiden sekä vesieristysten osalta.

Isännöitsijän mahdolliset muut ehdot muutostöille: isännöitsijä voi vaatia ottamaan huomioon muiden talonyhtiön osakkaiden edut muutostöissä ja asettaa esimerkiksi ehdoksi että vesikatkoista on ilmoitettava x päivää ennen, usein kolmea päivää ennen. Tai että rappukäytävä on pidettävä siistinä esimerkiksi päivittäisellä siivouksella, jonka laiminlyönnistä määrätään sakkomaksu. Näiden tarkoitus on, ettei sinun remonttisi aiheuta tarpeetonta häiriötä talonyhtiön muille asukkaille tai yrityksille.

Talonyhtiön rakenteisiin vaikuttavat remontit

Kuten ylempänä sanoinkin, niin vastakohta pintaremontoinnille on rakenteisiin vaikuttavat remontit eli sellaiset remonttityöt, joissa esimerkiksi kaadetaan seiniä, rakennetaan seiniä, rakennetaan huoneistosauna, lisävessa , laajennetaan kylpyhuonetta tai siirretäään keittiötä.

Näissä töissä lähtökohtana on, että ollaan tekemässä siis muutostöitä rakenteisiin, joita et omista sinä vaan talonyhtiö. Jolloin myös lupa on pyydettävä talonyhtiöltä. Usein tällaiset remontit ovat lisäksi rakennusluvan vaativia remontteja, eli ne vaativat myös rakennusluvan kaupungin/kunnan rakennusvirastolta, joka varmistaa että työt tullaan toteuttamaan oikein ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Mitä tämä sitten käytännössä merkitsee? Kun lähdetään miettimään rakennuksen rakenteisiin kohdistuvaa muutostyötä olennaista on ottaa ensimmäisenä yhteyttä talonyhtiön isännöitsijään, joka esittää talonyhtiön vaatimukset luvan myöntämiselle. Usein tämä käsittää pelkästään normaalin toimintatavan eli he haluavat nähdä rakennuslupavirastoon lähetettävät suunnitelmat etukäteen ja antaa siunauksensa niille ennen kuin talonyhtiö näyttää vihreää valoa haluamillesi muutostöille.

Rakenteellisissa muutostöissä törmätään myös yhteen talonyhtiölain peruskohtaan eli osakkaita on kohdeltava tasavertaisesti. Remontoinnissa se tarkoittaa käytännössä sitä, että jos joku saa tehdä jotain niin muutkin saavat tehdä. Kääntäen tietysti, että jos joku ei saa tehdä esim. kylpyhuoneen laajennusta ei sitä saa tehdä kukaan muukaan. Pehmeämpänä versiona tulee vielä, että jos yhdeltä osakkaalta vaaditaan esimerkiksi päiväkohtainen suunnitelma töiden suoritukselle ja että työn suorittajat seisovat rivissä isännöitsijäkonttorin oven edessä ennen jokaista työpäiväänsä niin silloin se on vaadittava kaikilta. Usein tästä syystä talonyhtiöt ovatkin kohtuu suostuvaisia osakkaiden erilaisiin vaativimpiinkin muutostyöhankkeisiin, koska niissä on aiemmin usein teetetty jotain vastaavia tai mahdollisesti joku toinenkin haluaa tulevaisuudessa teettää jotain vastaavaa, niin kieltämällä tai vaikeuttamalla kohtuuttomasti joltain osakkaalta muutostöiden teettämistä, kieltää tai vaikeuttaa myös kaikilta muilta.

Vastuu muutostöistä

Lain mukaan vastuu muutostöistä on niin rakennusaikana kuin sen jälkeenkin muutostyöt tilanneen osakkaan, joka on vastuussa vahingoista jotka aiheutuvat niin talonyhtiölle kuin muille osakkaillekkin. Vastuuta ei voi suoraan siirtää myöskään ulkopuoliselle urakoitsijalle, vaan mahdollisissa ongelmissa osakas on korvausvelvollinen, mutta voi toki itse periä korvauksia urakoitsijalta, jos urakoitsija on syyllistynyt johonkin olennaisiin virheisiin. Asuntokauppatilanteissakin vastuu toteutetuista muutostöistä säilyy myöskin edelleen ne tilanneella henkilöllä, joten olet vastuussa edelleen vaikka asunto olisi kaupattu välissäkin pariin kertaan.

Lopuksi

Nämä nyt olivat lyhykäisyydessään tärkeimmät osakkaiden ja talonyhtiöiden velvollisuudet muutostöiden/remonttien tekemistä koskien. Usein paras tapa edetä kaikissa remonttihankkeissa on ottaa ensimmäisenä yhteyttä isännöitsijään ja tiedustella häneltä talonyhtiön kantaa toivomiisi muutostöihin. Usein hänellä on jo valmiiksi tiedossa kaikki vaatimukset, jotka talonyhtiö asettaa juuri sinun toivomallesi remonttihankkeelle, jolloin tiedät suoraan mitä sinun täytyy hankkia saadaksesi luvat kuntoon remonttiasi varten.

Rytmi Rakennus Oy hoitaa puolestasi asiaan kuuluvat ilmoitukset talonyhtiölle. Mikäli olet toteuttamassa laajempaa rakenteisiin kohdistuvaa remonttia teemme tarvittaessa myös rakennuslupakuvat ja haemme rakennusluvan hankkeellesi kaupunkisi rakennusvalvonnasta, jolloin saat kätevästi kaiken toteutukseen ja suunnitteluun liittyvän yhdestä paikasta.

Meihin saat yhteyden suunnittelukäyntilomakkeella, tarjouspyyntölomakkeella tai soittamalla asiakaspalvelunumeroomme 010 231 4510.